从“看热闹”到“点菜下单”，珠海二巷老旧小区改造共同缔造进行时

01 背景

      国家“十四五”规划明确提出“实施城市更新行动，加强城镇老旧小区改造和社区建设”的工作要求，同时住建部提出在城乡人居环境建设和整治中开展美好环境与幸福生活共同缔造活动，把老旧小区改造民生工程做成群众满意工程。为深入贯彻落实国家政策与要求，珠海市选取香洲区狮山街道东风社区、拱北街道将军山社区作为全市老旧小区改造共同缔造试点，探索以群众参与为核心，通过开展参与式规划引导居民共同参与空间环境的改造、服务设施的完善、管理议事制定的设计等，为珠海市老旧小区改造探索新的可复制可推广的模式。2022年3月，受珠海市住房和城乡建设局委托，中山大学中国区域协调发展与乡村建设研究院、珠海市规划设计研究院、珠海市建筑设计院编制《珠海市城镇老旧小区改造美好环境与幸福生活共同缔造狮山东风社区、拱北将军山社区试点项目》项目。

      东风社区位于香洲区狮山街道，是市政府所在驻地社区，社区内小区数量众多，既是单位房为主的高素质、富有认同感社区，同时是一个高度老龄化社区。在规划团队对东风社区开展多轮摸底调查和居民访谈的过程中，发现人民东路二巷小区已先行引进物业和加装电梯，整体自治基础较好。在居民强烈的自下而上的改造意愿和参与意愿下，人民东路二巷小区品质提升应势展开。

      规划团队运用共同缔造的方法，组建了东风社区-二巷小区两个层级的“共同缔造工作坊”，动员居民参与老旧小区品质提升规划的全过程。通过多次讨论协商，居民在改什么、怎么改上达成了共识，形成了稳定的人民东二巷小区品质提升改造方案，并积极为筹集改造资金做准备。在推进二巷老旧小区改造的过程中，我们看到了居民对家园的热爱与认同、对改造从矛盾逐渐走向齐心与共识、小区长效治理与居民参与的提升，这正是老旧小区共同缔造开展的核心目标。

 

02 线上线下结合，摸查小区诉求、挖掘能人

      规划团队通过线上问卷调查、线下实地调研访谈等方式，分析人民东路二巷小区在社会人口、设施和空间等方面存在的问题

• 社会人口：人民东路片区主要以老人与小孩为主，老年人占比达18%，人口老龄化现象严重。

 

• 设施配置：缺乏公共活动空间，停车位不足，地下管网老旧，地面不平整，希望可以三线下地、变电站迁移、推进雨污管网全面改造。 

 

• 空间利用：活化闲置单车房，但拆除需有补贴或拆除登记。 

 

      规划团队在实地调研、居民座谈、随机访谈中，发现人民东路二巷小区已成立业主委员会，有较好的自治基础。业主委员会的主要成员作为居民代表，已自行组织完成加装电梯、引进物业等一系列小区品质提升工程，具有极强的组织能力且小区居民团结；在社区问题以及未来发展设想中也积极参与共谋，是典型的社区能人。

二巷社区能人：任叔、陈叔、梁叔、蒋叔

 

03 开展多轮协商座谈，凝聚改造共识

      规划团队组织开展了多轮居民协商座谈，对二巷小区及周边一巷和59号小区居民进行开放式圆桌讨论。经过多轮协商，先期启动二巷小区改造，以点带面突破成为共识。

第一轮讨论：

（1）居民意见

 

 

（2）初步方案

      在听取居民诉求后，规划团队考虑一巷和59号现由楼长进行管理，由于户数少、总建筑面积小，单独引进物业成本高，在与居委商讨后采取利用二巷改造的契机推动三个小区合并管理，提高社区管理水平。根据居民的诉求和连片管理的需要，规划团队从拆墙并院、空间活化、规范秩序、统一管理等四大方面提出了三个小区合并管理与改造的设计方案：

• 拆墙并院：通过拆除各小区之间的围墙、单车棚，使得人民东路一巷、二巷和59号能互通。
• 空间活化：将腾挪出来的空间用于满足居民的公共活动空间和停车空间需求。
• 规范秩序：重新划定停车位与出入口，规范停车秩序，便于小区管理，提高小区居民的生活品质。
• 统一管理：连片引入物业管理，达到物业管理经济门槛，提高小区消防安全、治安巡查、环境保洁、绿化、车辆等管理水平。

初步方案鸟瞰图

第二轮讨论：

居民有矛盾：三个小区合并管理与改造走入瓶颈怎么办？以点带面重新突破

      规划团队就三个小区合并管理与改造的设计方案与居民代表进行沟通讨论，居民主动发声冲突矛盾突显：一巷、59号小区居民由于此前未有交费习惯，且希望保持熟人社会，坚决表示反对合并改造，三个小区合并管理与改造走入瓶颈。通过与社区居委共同商讨后，决定以二巷为突破口，通过先期改造提升，形成示范点的带动作用，以此激发一巷、59号的积极性。

与居民的讨论现场 

 

04 共谋小区提升改造方案，共建美好家园 

      在掌握二巷小区问题与诉求基础上，规划团队和二巷小区居民代表共同讨论和谋划改造提升方案，引导居民从完善配套服务、畅通车行流线、建筑修缮、基础设施改善等方面提出个性化改造方案，培育居民的共谋能力，增强为老旧小区的活力。

（1）组建二巷提升微信沟通群

      基于规划团队和社区居委、二巷居民代表达成的共识，规划团队组建了由规划团队及二巷居民代表、社区居委组成的微信线上沟通群，共同商讨二巷改造方案，方便规划团队及时根据居民诉求修改调整方案以及将二巷初步改造方案发群里供居民先期讨论。

      规划团队根据二巷居民代表的诉求和发展设想，从空间活化、规范秩序、统一管理等方面提出了二巷的初步改造方案：

• 空间活化：将腾挪出来的空间用于满足居民的公共活动和停车需求。
• 规范秩序：重新划定停车位，规范停车秩序，便于小区管理，提高小区居民的生活品质。
• 统一管理：通过物业管理，提高消防安全、治安巡查、环境保洁、绿化、车辆等管理水平。

 

（2）居民主动表达功能设计想法

      为进一步收集居民意见和诉求，规划团队组织召开二巷的初步改造方案讨论会，居民代表从停车位、公共空间、基础设施提升、单车房拆除等方面出发，就每个改造细节发声表达观点，与规划师共同讨论二巷小区改造方案。

 

      随后，为进一步提高改造方案的可行性，居民代表带领规划团队现场提出改造方案的意见，包括空间功能布局、单车房拆除利用方案、停车空间划分、增设设施类型及分布等内容，还向规划团队描绘了小区改造后的愿景蓝图，为方案进一步修改完善提供参考。 

（3）居民与规划师共同敲定改造方案

• 完善配套服务：增设议事室、快递柜等公共服务设施，并按照居民的需求在入口处设置单车棚。
• 畅通车行流线：非机动车停靠在入口处，统一管理。将2号楼西侧拆除的单车房重新划定临时停车位，并在小区内形成机动车路线的环路。
• 基础设施管线下地：推进小区“三线”下地，将裸露在墙面的给水、排水、供气管线和在室外架空设置的电话线、电视信号线及其它通信网络线，全部埋入地下，敷设在社区道路或绿化带内。
• 建筑修缮：修缮建筑外立面、楼道清理整治，统一小区建筑外立面样式，修补破落墙体，对违建突出的阳台进行清拆。

 截止目前，居民与规划团队敲定的改造方案

 

05 总结与思考

（1）挖掘能人或培育业主自治组织，形成老旧小区改造的推动力。

      老旧小区改造面临着分散的业主和多元的诉求，挖掘社区能人或业主自治组织作为媒介可有效推进老旧小区改造进程。通过实地调研、座谈走访等多种方式挖掘了一批社区能人，引导其在老旧小区改造中积极发挥桥梁纽带作用，向规划团队反馈居民意愿和诉求、小区改造方案建议及愿景蓝图，向小区全体居民传达老旧小区改造的必要性及改造要求，如拆除闲置单车房、建立小区长效管理机制等，以此提升广大居民和业主的参与度，推动小区改造工作的顺利开展。

（2）方案共谋促使居民思想转变，提升居民积极性与自治能力。

      以方案共谋为抓手培育社区规划师，转变居民思想，提升居民自治能力。一是通过方案共谋，居民的思想发生了转变，从被动接受到主动参与，主要体现在：居民由仅听不说到主动发表意见，再到现场修改方案转变，居民参与的积极性变化，真正实现了人民社区人民改。二是通过方案共谋，培育了居民的老旧小区改造方案策划能力，培养居民的规划意识，提升居民“问题发现-方案策划”的能力，从而在推动老旧小区改造和环境提升的过程中，凝聚社区意识，通过居民自治让小区焕发新活力。

 

后续

自与二巷小区居民共谋方案以来，规划团队与居民建立起了融洽的协商关系，打下了居民共同缔造的初步基础。规划团队将持续引导和协调二巷居民，开展二巷老旧小区改造共建、共管，推动系列制度体系的共同制定，促进共建共治共享新格局形成，敬请关注！